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疫情期間如何協商減租降低成本
來源: | 作者:xiangliangcanyin | 發布時間: 2020-05-14 | 825 次瀏覽 | 分享到:
疫情期間 全民餐飲行業面臨巨大壓力和考驗,我們需同舟共濟 共同謀劃 以求疫情過后能持續經營。 疫情之下,餐飲企業在抓好 安全衛士 ,做好 門店運營 工作的同時要做好 成本運營 ,除了占大頭的食品成本和人力成本外, 門店租金 也是固定成本中占比比較大的部分,通過 免除或者降低房租 的方式來控制成本,保證企業現金流,不失為餐飲企業 成本 降壓 的有效之舉 。
疫情不可怕 只要大家用心 決心 耐心 就沒有度不過的坎, 希望能根據自己的房租情況決定如何進行下一步。
疫情期間 全民餐飲行業面臨巨大壓力和考驗,我們需同舟共濟 共同謀劃 以求疫情過后能持續經營。 疫情之下,餐飲企業在抓好 安全衛士 ,做好 門店運營 工作的同時要做好 成本運營 ,除了占大頭的食品成本和人力成本外, 門店租金 也是固定成本中占比比較大的部分,通過 免除或者降低房租 的方式來控制成本,保證企業現金流,不失為餐飲企業 成本 降壓 的有效之舉 。
疫情不可怕 只要大家用心 決心 耐心 就沒有度不過的坎, 希望能根據自己的房租情況決定如何進行下一步。
 
 
 01 餐飲企業應對疫情支付租金方式?

針對降減免租的問題,很多房東已經知道會變成減租等情況,因此走在前沿的房東企業主動降或免了,例如商超類等 很多 家都主動給商家降租,也有像“私人房東”出來主動為租戶降免租信息,對于這些主動降免租的,我們 餐飲行業 也應該主動回復“感謝信”表示我們的態度,那么必定主動的還是占少數,那么還有大部分的房東我們應如何 協商 呢?

1、免除: 首先要溝通針對疫情的狀況談2月份或2-3月兩個月租金及管理費進行減免,為自己爭取最大的現金流保障。
2、合理降低: 實在不能減免的,也要爭取2-3月兩個月租金及管理費的相應比例,前期可以從70%的減免,我們可以承擔一小部分,因為(必定有先例,打起官司來之前有判過,考慮到房東方也是疫情事件的受害者,最后各擔50%的可能情),這都要看平時跟房東之間的關系,盡量得到客戶的諒解給予最大的讓步和支持。
3、延期平攤: 餐飲受到重挫,自然會出現一定的影響周期,一般是前三個月有很大的影響,就算復蘇也會當時很火爆,隨后又會有2-3月的平淡期,因此關于租金盡量談到支付延期至2020年第4-12月9個月內進行均分,以減緩企業前2月現金流壓力。
4、支付周期: 如果我們以前的合同支付的周期是是年付、半年付的,借這次機會要談好更改為季付或者月付,最好是月付,這樣就會給餐飲品牌減少很多壓力。
5、押金抵付房租或付低利息延付: 還有一點,我們餐飲品牌很多都是支付幾個月的押金,壓力特別大,這個時候可以申請用放在他們那的押金來低我們最近要付的房租。順便也讓自己的押金壓力減少。


02 與業主協商減免租金如何做到有理有據?

來勢洶洶的新型肺炎疫情,打亂了眾多餐企和企業的發展節奏,如何生存下去成了餐飲人在疫情期間交流最多的話題。 餐飲店租金怎么辦,每天算著損失多少,賬上的資金還能維持多久,也成為疫情重壓下眾多餐飲企業的生存現狀。
疫情期間租金減免是否有法律依據?
現行的法律、法規、政策均是沒有明確指出出租方有義務減免疫情的租金的,但如果是因 不可抗力 造成的客觀情況,則適用于《中華人民共和國合同法》第 117 條規定,我們是可以要根據 不可抗力 的因素,實現 部分或者全部免除責任 的 。
在這里還要強調一下,危機中也有機會,我們有些品牌的店狀況不好的,本想關的,以前不好關,這次正好借這個機會跟房東談,就可以順利給退了,把保存下來的財力和人力都用到保留的門店上去,在他們身上多花些時間和資金,做好品牌的升級和維護。
餐飲企業現在重中之重面臨的問題是要如何與業主協商減免租金的問題。

1、通過什么途徑要求減免租金
通過要求減免租金主要有兩個途徑,一個是主動協商一個是法律途徑,我們自己要平衡,如果是自己不想要的門店或是開不好的門店就計劃關了,借這個機會想法退了,因為接下來很難再做起來,這種門店可以通過協商不成就用法律途徑來處理,但針對有一定實力的品牌或房東,你的門店又特別好的,你也很重勢的,你一定不要用法律來解決,以免造成日后跟房東之間的關系不美好,而就沒有太大的必要了。接下來分析兩個途徑的步驟細節:
1、主動協商解決爭取同意減免。 第一步: 先通過書面形式的《租金減免申請書》與出租方協商減免租金;
第二步: 如出租房沒有回應,再約能決定減免房租的人面談;
第三步: 如雙方通過協商談判后達成一致的,應簽訂《租金減免協議書》作為原《租賃合同》的補充合同就具體減免數額進行約定,以免日后發生爭議;
第四步: 簽訂完協議后,應該寫一封《感謝信》給到出租方,以表感恩。
2、如果協商不成功,可以向法院提起訴訟 。 湘亮也提示再次強調,要針對優質店鋪和優質房東要用協商處理,千萬不要用法律方式去壓這種房東,給自己日后造成的跟房東關系破裂是沒有好處的,這也是老師一再強調的。
第一步: 以不可抗力為由要求減免租金; 現行法律、法規、政策均為明確指出出租有義務減免疫情期間的租金。
但如果因不可抗力造成的客觀情況,則適用于《中華人民共和國合同法》第117條;這次疫情是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況,合同是早于疫情爆發前很長一段時間簽訂,所以屬不可抗力。
《中華人民共和國合同法》第117條;因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者面部免除責任,但法律另有規定的除外,當事人延遲履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見,不能避免并不能履行的情況。
第二步: 如未被認定為不可抗力,可以根據情勢變更不能實現合同目的為由要求變更或解除合同。
(注: 若無法就減租達成一致,及時通過訴訟等其他途徑解決,注意不要超過3年訴訟時效。 )
情勢變更法律依據: 合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

2、與出租方協商減免房租要有策略
曉之以情: 如果自己或主談的人是面向很強勢或很厲害的,不建議去談,而是讓更適合的人去談,容易成功,談判時態度一定要誠懇謙和、表現的可伶、急切希望得到幫助。
動之以理: 要擺出事實和道理,讓對方信服。
比如: 強調現在網上有很多購物中心、個人房東都提出了免除或者降低房租的聲明,包括一些行業協會也提出倡議; 受疫情的影響,餐廳在未來幾個月大約損失多少金額? 疫情期間要正常支付員工工資,如果疫情持續,企業現金流將壓力巨大,可能面臨閉店的危機等等。 再列舉一些本地或本市的案例,自已城里的更好,不能拿外地很遠的一二線的事來說明,也要說明不能辭了人工什么的,強硬的態度,跟房東破裂關系,對自己也沒有太大的好處。


03 疫期租金如果不能全免,能減多少?

通過“非典”期間關于最終減免租金的數額來看,大體上遵循了法律上的公平原則,有的是減免50%,有的是免除停業期間的全部租金,法院對該時間對合同履行影響大小進行判決,因此,出于維護企業正常經營及與出租方的友好合作關系便于后續續租,建議與出租方友好協商,就減免數額達成一致。


04餐飲企業長遠打算的一些建議

1、 后期如果餐飲企業有現金多出來,哪怕不賠,希望可以還給業主一部分現金,這樣業主高興,對未來的續租和加租是有很大幫助的,讓房東認為你還是很不差的租戶,以后更愿意幫助你。
2、 如果延期付給業主租金,雙方需要簽訂《再還租金協議》,避免沒有必要的麻煩,有必要的情況下也可以作為法律依據。
3、 無論是減免房租還是延期支付,事后都可以給業主寫一份《感謝信》以表感謝,方便日后繼續合作。

總 結 :
湘亮專注餐飲行業策劃 運營管理,深知餐飲行業的市場情況和餐飲老板面臨種種經營變數。經過多年積累經驗和借鑒及不斷學校的經驗 為 大家 帶來了關于 房租、降租和協商 的技巧!很多人現在都在 困惑當中 ,需要專業的指導和意見, 湘亮 非常理解餐飲人當下的需要,到處學習總結一些方法, 為餐飲人找到雪中的“炭” ,燃燒起來溫暖,讓順利度過疫情,這套總結也提供給大家參考和學習,希望能幫助更多人,也希望大家要是能感受到哪怕一點收獲,請轉發給你朋友圈的朋友,也讓他們找到更多的信心。



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